Právně závazné plány rozvoje obcí
č. 101 Zillerstrasse - Makarenkostrasse
Cílem plánování pro dotčenou čtvrť Zillerstraße / Makarenkostraße je zachovat charakteristický urbanistický a krajinný obraz s obytnou zástavbou podél ulice s ohledem na měřítko stávající zástavby a zachování zelených a volných ploch uzavřených zástavbou s charakterem klidové zóny v zadní části, odvrácené od ulice. Zástavba rodinných domů podél ulice, charakterizovaná vilami, a výrazné ozelenění soukromých pozemků se zelenými plochami v zadní části vytváří specifický charakter městské zástavby. Tato stávající kvalita městské zástavby v oblasti plánu má být stanovena i do budoucna. Zároveň má být zachována a zabezpečena rozvolněná struktura zástavby a stávající volná prostranství.
č. 95 Umístění školy Wilhelm-Eichler-Straße
Cílem územního plánu je zachovat a posílit funkci školy v této lokalitě a dlouhodobě zajistit tento cíl rozvoje města.
V současné době se na území plánu nachází základní škola se střediskem mimoškolní péče a související volné plochy. Škola se nachází v památkově chráněné budově bývalého okresního soudu. Tento soubor budov má zřetelně odlišnou strukturu od okolní zástavby a má uzavřenou uliční frontu o délce cca 70 metrů.
Hlavní budova byla postavena v letech 1908-1910 jako budova okresního soudu pro obec Kötzschenbroda. Skládá se z dvoupodlažní budovy s vysokou sedlovou střechou a dvou vedlejších jednopodlažních vrátnic. Fasáda je výrazně vertikálně členěna pilastry a vertikálním seskupením oken zrcadly.
č. 94 Bývalý sklep na šumivé víno Bussard
Obsahem plánu rozvoje je ochrana a zachování souboru bývalého šumivého sklepa Bussard a vinice před ním. Vinice byla pěstební plochou náležející k šumivému sklepu a po ukončení výroby šumivého vína je stále osázena vinnou révou a obdělávána.
Hlavní pohled / průčelí tovární budovy je orientováno směrem k vinici a je z něj vidět volný výhled na vinici. Budova, ohrada / opěrná zeď a vinice jsou památkově chráněné budovy.
Budova a vinice tvoří designový celek a jejich vzhled by měl být zachován. Krajina a krajina svahů Oberlößnitz a Niederlößnitz je výrazně charakterizována vinařstvím, vinicemi a vilami; zachování souboru má proto velký význam.
Budova bývalého šumivého sklepa s přilehlou vinicí je významným dokladem vinařství v Radebeulu a v údolí Labe, který si zaslouží ochranu. Komplex je proto také součástí chráněné oblasti "Radebeulská viniční krajina", která se rozkládá na svazích Oberlößnitz a Niederlößnitz. Vinařství dodnes charakterizuje kulturní krajinu Radebeulu a údolí Labe. Poloha na svahu má za následek vizuální propojení se sklepy na výrobu šumivého vína a od nich, které má být dlouhodobě zachováno.
č. 92 Fabrikstraße - Uferstraße
Cílem plánování je vytvořit další obchodní plochy podél Fabrikstrasse, zejména s ohledem na ochranu před povodněmi a hlukem. V zájmu ochrany sousední obytné zástavby na východě je stanoveno, že nerušící komerční plochy mají být označeny jako "komerční plochy s omezeným provozem".
Městské zastupitelstvo velkého okresního města Radebeul přijalo na svém zasedání dne 16. března 2022 usnesením SR 10/22-19/24 územní plán č. 92 "Fabrikstrasse/Uferstraße" jako statut. Tento rozvojový plán vstoupil v platnost vyhlášením dne 27. května 2022 v úředním věstníku města Radebeul 06/2022.
Dne 9. srpna 2022 byl u Saského vyššího správního soudu - dále jen SächsOVG - podán návrh na soudní přezkum podle § 47 VwGO ve věci platnosti podzákonných předpisů pro rozvojový plán č. 92 "Fabrikstraße/Uferstraße" ze dne 16. března 2022. Rozsudkem ze dne 28. října 2024, sp. zn. 1 C 24/22, prohlásil SächsOVG územní plán rozvoje č. 92 "Fabrikstraße/Uferstraße" velkého okresního města Radebeul ze dne 16. března 2022 za neplatný. Toto rozhodnutí je obecně závazné a nabylo právní moci dne 10. července 2025.
Rozvojový plán č. 92 "Fabrikstraße/Uferstraße" porušuje požadavek určitosti a vykazuje nedostatky ve stanovení a posouzení veřejného dopravního prostoru. Soudem zjištěné nedostatky rozvojového plánu byly odstraněny prostřednictvím doplňujícího řízení podle § 214 odst. 4 BauGB.
Dne 21. května 2025 přijala rada velkého okresního města Radebeul po projednání usnesením SR 33/25-24/29 opětovné usnesení o schválení rozvojového plánu č. 92 "Fabrikstraße/Uferstraße" ve znění ze dne 8. ledna 2025 s červenou barvou. Dodatky ze dne 11. 3. 2025. Rozvojový plán vstupuje v platnost obnoveným zveřejněním v souladu s § 10 odst. 3 BauGB ve spojení s § 214 odst. 4 BauGB. Ustanovení § 214 odst. 4 BauGB se zpětnou účinností od 27. 5. 2022.
Meißner Straße č. 86 - Borstraße
Cílem územního plánu je zachovat památkově chráněné vily jako solitérní stavby v jejich krajinném prostředí. Stanovené podmínky umožňují výstavbu dalších užitných ploch po opuštění hospodářských budov, které nejsou hodny zachování, a zároveň zajišťují zachování památkově chráněných vil a jejich stejně chráněných hospodářských budov.
Cílem územního plánu je stanovit regulativy pro zástavbu u silnice západně od ulice Eduard-Bilz-Straße a nadále zajišťovat její jednotu s navazujícími pozemky parkového charakteru. Ochrana přírody a krajiny by měla mít přednost před zahušťováním zástavby v oblasti zadních pozemků.
V Radebeulu se často vyskytují nemovitosti, u nichž rozsáhlé, často parkově upravené zadní zahrady tvoří celek s často vilovou obytnou zástavbou a předzahrádkami podél ulice a významně přispívají ke kvalitnímu městskému obrazu Radebeulu.
Urbanistická zástavba v blízkosti plánovacího území, která se od této zásady odchyluje, ztěžuje zajištění volných ploch zahrad nemovitostí v plánovacím území podle stavebního zákona. Jejich zachování je však cílem plánování. Většina stávajících obytných budov v oblasti plánu je památkově chráněna.
Škola s tělocvičnou pro okres Naundorf byla postavena v roce 1905 a od té doby je nepřetržitě využívána. Vzhledem k očekávanému nárůstu počtu žáků v Radebeulu je další provoz této školy, v současnosti jako základní školy s mimoškolní péčí, nezbytný. Dlouhodobé využívání areálu školy v Naundorfu, včetně sportovní haly a střediska mimoškolní péče, je nezbytné pro zajištění potřebného počtu míst ve škole. Účelem plánu rozvoje je zakotvit tento cíl v plánovacím právu.
Cílem záměru je pokračovat v provozování sportoviště na ploše tradičně využívané jako klubové sportoviště, přiléhající k západní tramvajové smyčce, které odpovídá moderním požadavkům klubového sportovního provozu a je slučitelné se zájmy sousední obytné zóny.
Bývalá administrativní budova je v dobrém stavebně-technickém stavu, a to i díky probíhající údržbě. Cílem je nadále využívat budovu pro živou spolkovou činnost ve městě a zachovat naléhavě potřebné ohnisko zejména pro práci s mládeží. Prostory jsou vhodné i pro pořádání velmi žádaných tanečních akcí (diskotéka), pro které jinak v Radebeulu není téměř žádná nabídka.
Na severní straně tvoří zástavba na Augustusweg urbanistické zakončení historicky vzniklého stavebního území Oberlößnitz směrem do krajiny a na strmém svahu a nachází se v chráněné krajinné oblasti a v působnosti statutu památkové ochrany "Historická krajina vinic". Většina budov je památkově chráněna.
Utváření severního okraje sídla s charakteristickým prolínáním zástavby a krajiny je zvláštním kvalitativním rysem krajiny města Radebeul a mělo by být ve své podobě zachováno i do budoucna. Cílem je zachovat stávající vily a bývalé vinařské domy zasazené do velkoryse dimenzovaných pozemků, z nichž některé mají rozsáhlé zelené plochy, které charakterizují krajinu města, a výhledy do oblasti strmých svahů, a nenarušovat harmonickou souhru krajiny a zástavby dalším zahušťováním struktury.
Zhruba do roku 1995 tvořila celou plochu, na kterou se plán vztahuje, pouze památkově chráněná vila Dr.-Külz-Str. 25 a související hospodářské budovy (kočárovna). Severní část pozemku měla charakter kuchyňské zahrady se stromy, zatímco plochu jižně od vily tvořila parková část s rozsáhlou zelení.
Od roku 1995 byly v severní části pozemku postaveny dva bytové domy s celkem 32 byty a podzemním parkovištěm a bytový dům byl postaven také v části pozemku jižně od památkově chráněné vily.
Dříve velmi rozsáhlý fond rozsáhlých zelených ploch, které charakterizují městskou krajinu, byl výstavbou značně zdecimován a nyní je soustředěn v nejjižnější části plánovaného území. Tato plocha má být trvale zachována jako soukromá zeleň, neboť je pro městskou krajinu důležitá jako pozůstatek původního parku patřícího k vile. Rozlehlá secesní vila na Dr.-Külz-Straße 25 sloužila k určení měřítka pro ostatní sousední obytné budovy, proto byly požadovány přiměřené odstupy mezi budovami.
Oddělující velká zelená plocha je prostředníkem mezi staršími budovami menšího měřítka na Winzerstraße a mnohem rozlehlejšími budovami na Dr.-Külz-Straße, čímž se zamezuje rušivým zlomům v městské krajině.
č. 55 Fabrikstraße - Kötitzer Straße
Obce musí vypracovat územní plány, jakmile to bude nutné pro rozvoj a organizaci města (§ 1 odst. 3 BauGB). Tato urbanistická povinnost existuje pro město Radebeul zejména u tohoto územního plánu s ohledem na způsob budoucího využití budov, neboť plánovaná plocha je součástí smíšené lokality s obchodními podniky, volnými továrními budovami, obytnými budovami a ladem ležícími pozemky mezi sousední obchodně-průmyslovou zónou Fabrikstraße na jihu a východě a sousední obytnou zástavbou Kötitzer Straße / Ziegeleiweg na severu a západě.
Hospodářský rozvoj města vyžaduje na jedné straně využití potenciálu pozemků tohoto dobře zastavěného území, které je nyní začleněno do zastavěného území města, na druhé straně nesmí dojít k prohloubení stávajících konfliktů využití, resp. musí být omezeny.
Usnesením SR 03/03_99/04 schválilo zastupitelstvo města dne 22. ledna 2003 zadání územního plánu č. 55 s názvem "Fabrikstraße West". V průběhu územního řízení byl název upřesněn a územní plán č. 55 pokračoval pod názvem "Fabrikstraße / Kötitzer Straße".
Cílem plánování je rozvoj omezené komerční zóny tak, aby se zde mohly usídlit komerční podniky, které nepůsobí výrazné rušivé vlivy. Obytné využití podél Kötitzer Strasse má být zachováno.
Součástí usnesení o zástavbě je také cíl vytvořit severojižní trasu pro pěší a cyklisty jako součást zamýšlené sítě stezek směrem k labské nivě. Zamýšlená zástavba by však měla končit ulicí Fabrikstraße na jihu. Další průchod směrem k Labi není v této oblasti možný kvůli stávajícímu průmyslovému areálu a není ani atraktivní. Trasa je proto pro silniční síť zbytečná.
Vzhledem k vnitroměstské a již zastavěné poloze není rozsah stavebního využití a ploch pro místní dopravu stanoven. Plán rozvoje je proto vypracován jako jednoduchý plán rozvoje v souladu s § 30 odst. 3 BauGB. To znamená, že přípustnost stavebních záměrů se kromě druhu stavebního využití a zastavitelné plochy pozemku v obytné zóně řídí § 34 BauGB.
Hoflößnitzstraße č. 50 - Am Goldenen Wagen
Cílem rozvojového plánu č. 50 je zajistit, aby nedocházelo k rozsáhlé výstavbě nad rámec stávající zástavby. Je třeba zachovat volná prostranství, která charakterizují krajinu města a která jsou tvořena vinicemi a další zelení.
Skupina domů tvořená pěti objekty různé velikosti, stáří a stavu zachování na úpatí větší souvislé vinice mezi Spitzhaustreppe a Lößnitzgrund by neměla být rozšiřována, protože toto území je jednou z nejvýznamnějších turistických atrakcí města a plní důležitou rekreační funkci pro obyvatele Radebeulu.
Příroda a krajina by si měly v plánovacím území zachovat svou dominantu a neměly by být dále omezovány ve svém působení na krajinu města. Vzhledem k tomu, že celé území je součástí výše zmíněné památkové rezervace, existuje veřejný zájem na zachování této krajiny. Územní plán slouží k podpoře a realizaci statutu, kterým se tato památková zóna řídí.
Vzhledem k exponované poloze plochy plánu ve vinici vysoko nad městem směřují ustanovení územního plánu k tomu, aby se výrazně nezvětšovala stávající hmota zástavby, aby nebyl narušen soubor, tvořený historickou viniční krajinou a stavbami, který je z dálky viditelný. Další rozvoj stavebních pozemků ve venkovním prostoru je proto v území plánu vyloučen.
Školní pozemek č. 48 Niederlößnitz
Plánovací plocha je stávajícím areálem základní školy, který má být dlouhodobě zachován. Stávající tělocvična bude mírně rozšířena. Areál bude rozšířen o budovu střediska mimoškolní péče, a proto bude školní pozemek rozšířen o bývalý obytný objekt.
Stále se prověřuje, zda je obytný dům vhodný k přestavbě na středisko mimoškolní péče, případně jeho rozšířením, nebo zda na jeho místě vyroste nová budova. Stanovené podmínky nemají za cíl regulovat podobu případné nové budovy, ale spíše vymezit právní rámec plánování.
č. 42 Obere Bergstraße/Winzerstraße
Cílem územního plánu není zpřístupnit dosavadní venkovní plochy pro zástavbu, ale stanovit, že stávající vinice zůstane zachována jako důležitý přelom v jinak velmi jednotně strukturovaném pásu zástavby v Niederlößnitz. Tento přelom představuje významnou urbanistickou hodnotu, neboť obraz obce je charakterizován také napínavým souzněním zastavěných a nezastavěných městských ploch.
Z Horní Bergstraße se otevírají důležité výhledy přes vinici do údolí Labe, které z jiných míst již nejsou možné kvůli stávající zástavbě.
Cenný stromový porost východně a severně od vinařství Minckwitz, který je i nyní zařazen do vnějšího prostoru, má být zachován ve své dosavadní podobě. Další zahušťování zástavby v dosud nezastavěných oblastech na úpatí svahu se neplánuje.
Jiná situace panuje západně od vinařství na ulici Obere Bergstraße. Jedná se zde o volné pozemky, jejichž zástavba je přípustná podle § 34 stavebního zákona (BauGB).
Aby nebyl narušen urbanistický dojem vinařství, není možné provést zástavbu v rozsahu západně situovaných staveb, které tvoří měřítko pro posouzení podle § 34 BauGB. Proto by měla být zástavba těchto dvou mezer přiměřeně upravena pomocí ustanovení územního plánu.
Potřeba územního řešení pro vinařství na Winzerstraße spočívá v zachování vnímatelné prostorové souvislosti mezi stavebním komplexem a vinicí. Tato situace je jednou z mála, které v Radebeulu ještě existují; obvykle byly vinice před cca 120 lety, v důsledku rozsáhlého opuštění pěstování vína kvůli napadení révokazem, rozparcelovány pro zástavbu a dochovaná vinařství stojí bez urbanistického kontextu uprostřed pozdější vilové zástavby.
Pro nezastavěné prostory východně a západně od vinařství nebyly vymezeny žádné stavební parcely. Tyto průhledy by měly zůstat volné i od vedlejších budov.
Přiměřené hospodářské využití pozemku je však zajištěno skupinou budov usedlosti, zatímco okolní zástavba se skládá z rodinných domů.
Město má v úmyslu tímto územním plánem zajistit urbanistické uspořádání a rozvoj v oblasti působnosti plánu z hlediska územního plánování. Hlavními cíli jsou v tomto případě ochrana památkové zóny kolem „Pfarrtöchterheim“ a zachování výhledu z jihu na „Pfarrtöchterheim“ a „Jakobstein“. Dále má být uspořádán rozvoj zástavby podél ulice „Am Jakobstein“. Cílem je zachování viditelné a vnímatelné souvislosti mezi vinařskými domy a okolními volnými plochami v plánovací oblasti.
Cílem územního plánu je připravit řádnou zástavbu a chránit krajinné prostory, které utvářejí ráz města, před dalším rozptýleným rozvojem.
Zastavěná oblast severně od ulice Weinbergstraße podléhá ochraně stávajícího stavu. Cílem územního plánu není umožnit pokračování a upevnění zástavby na úpatí svahu. Zachování volného prostoru severně od ulice Weinbergstraße je velmi důležité pro historicky a turisticky významnou výhledovou osu z ulice Weinbergstraße na Spitzhaus.
Soubor budov „Meinholdsches Turmhaus“ patří k nejcharakterističtějším a nejcennějším samostatným památkám města. Je nezbytné zachovat tento dům ve Weinbergstraße i v jeho typickém okolí, tj. udržet krajinný prostor, který s ním bezprostředně souvisí, bez zástavby. Kulturní památky zasazené do krajiny by měly být zachovány jako podstatné dominanty městského obrazu pro budoucí generace a mají také nepodceňovatelný turistický význam. V tomto smyslu je třeba vnímat zachování cenných zelených ploch, jako je park a vinice.
Silniční trasy v rámci této oblasti mají nahradit dopravu vedoucí přes dva úzké a výškově nedostatečné železniční podjezdy na ulicích Johannisbergstraße a Coswiger Straße a odklonit tranzitní dopravu z obytné a vesnické oblasti Naundorf. Územní plán má sloužit k zajištění příslušných stavebních opatření z hlediska územního plánování.
Výstavbou příčné spojky Naundorf by měly být dosaženy následující cíle:
vytvoření výkonného spojení mezi oběma hlavními dopravními osami Radebeulu, Meißner Straße a Kötitzer Straße; odlehčení stávajících úzkých železničních podchodů, zbavení starého centra obce Naundorf tranzitní dopravy za účelem podpory urbanistické obnovy, zamezení tranzitní dopravy ulicí Bertheltstraße s přilehlými objekty jakožto ulicí s omezeným provozem pro místní obyvatele a budoucí napojení Radebeul West na nový most přes Labe.
Tato oblast se vyznačuje samostatně stojícími většími, často i památkově chráněnými nájemními vilami a menšími dvoupodlažními domy ve stylu vil z 20. a 30. let, které stojí na rozlehlých pozemcích s převážně silným sklonem k jihu a částečně s rozsáhlým porostem starších stromů.
Radebeul čerpá svůj charakter města vil především z těchto pravidelných obytných čtvrtí, vybudovaných na bývalých vinicích. Typickými rysy jsou, až na několik výjimek, orientace podél společné stavební linie, výrazný boční odstup budov a zasazení jednotlivých budov do větší zahrady, která u starších budov často připomíná park. Jelikož byl takto vzniklý obraz města uznán za hodný zachování a byl proto také stanoven jako cíl v návrhu územního plánu, je třeba i v oblasti územního plánu zachovat tento zvláštní charakter při dalším zaplňování mezer, přestavbách a případných náhradních stavbách.
Ačkoli jsou jednotlivé budovy velmi odlišně navrženy, v průběhu přibližně 160 let zde přesto vznikl harmonický městský obraz. Urbanistická struktura této oblasti by měla být zachována i do budoucna. Obytné čtvrti, ohraničené veřejnými komunikacemi, jsou podél ulic zastavěny samostatně stojícími, většinou vilovými budovami různé velikosti. Vysoká kvalita bydlení je do značné míry dána velkým podílem volných ploch na většině obytných pozemků. Ačkoli jsou obytné budovy většinou řazeny s malou boční vzdáleností, zahradní pozemky se často rozprostírají do velké hloubky. Tato základní struktura by měla zůstat zachována, a tím i předpoklad pro zachování kvality bydlení. Silnější stavební zahuštění zahradních ploch by tuto kvalitu bydlení nevyhnutelně snížilo.
S cílem zmírnit naléhavou potřebu bytů v Radebeulu-Wahnsdorfu bylo na zasedání městského zastupitelstva města Radebeul dne 29. 10. 1992 přijato usnesení o vypracování územního plánu. Využije se stávající veřejná komunikace „Am Dammberg“ včetně jejích inženýrských sítí. Tímto způsobem lze v krátkodobém horizontu uspokojit poptávku po bydlení.