Für Mieter / Pächter und Eigentümer gelten bei der Durchführung von Instandsetzungs- und Modernisierungs-maßnahmen von Wohngebäuden die allgemeinen gesetzlichen Spielregeln und die im Sanierungsgebiet besonderen Richtlinien.
Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt, dass der Vermieter dem Mieter eine vorgesehene Modernisierung mindestens drei Monate vor Baubeginn schriftlich ankündigen muss (nach § 554 Abs. 3 BGB). Vor Ablauf dieser Frist braucht der Mieter keinem Bauarbeiter den Zutritt zu seiner Wohnung gestatten. Wenn der Vermieter zusätzlich ein Informationsgespräch über die geplanten Arbeiten und voraussichtlichen Beeinträchtigungen anbietet, sollte der Mieter dies unbedingt nutzen.
Die Modernisierungsankündigung gibt Informationen über:
Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen müssen in der Sanierungsankündigung getrennt ausgewiesen sein, damit der Mieter die Umlage der Modernisierungskosten auf die Miete nachvollziehen kann. Ohne diese schriftliche Mitteilung muss der Mieter die Modernisierung nicht dulden.
Der Mieter hat Gelegenheit, die Ankündigung gründlich zu prüfen. Er muss entscheiden, in welchem Umfang er insbesondere der geplanten Modernisierung zustimmen kann.
Ohne die Zustimmung des Mieters zur Modernisierung (oder die ersatzweise Entscheidung eines Gerichtes) darf der Vermieter nicht modernisieren, insbesondere nicht in die Wohnung eindringen, diese verändern oder von Versorgungsleitungen (Wasser, Strom, Heizung, Gas) trennen.
Zur Duldung ist der Mieter allerdings verpflichtet, wenn die Baumaßnahme ordnungsgemäß angekündigt wurde und zumutbar ist. Dazu gehören in jedem Fall Instandsetzungs- und Erhaltungsmaßnahmen wie Reparaturarbeiten und einfache Putzerneuerungen, die der Sicherung der Wiederherstellung des vertraglichen Zustandes der Wohnung dienen. Der Vermieter ist bei diesen Maßnahmen jedoch nicht berechtigt, die dafür anfallenden Kosten auf die Miete umzulegen.
Davon abgegrenzt tragen Modernisierungs- und Energiesparmaßnahmen wie Heizungseinbau, Badeinbau, Dämmung von Wänden und Einbau neuer Fenster (mit Wärmedämmwirkung) zur nachhaltigen Verbesserung der gemieteten Räume bei oder helfen, Energie einzusparen. Auch diese Arbeiten sind in der Regel zulässig und vom Mieter zu dulden - vorausgesetzt der Vermieter kündigt sie ordnungsgemäß an. Die Modernisierungskosten darf der Vermieter später anteilig unter Beachtung der geltenden Mieterhöhungsgrenzen auf die Miete umlegen.
Der Mieter braucht die Modernisierung nicht zu dulden, wenn diese für ihn oder seine Familie eine unzumutbare Härte (gemäß § 554 Abs. 2 BGB) bedeuten würde, d.h. eine Härte, die auch unter Würdigung der Interessen des Vermieters oder der anderen Mieter nicht zu rechtfertigen ist. Eine unzumutbare Härte liegt vor, wenn z. B.
Verweigert der Mieter die Duldung zur Modernisierung, so sind von ihm dazu die Härtegründe anzuführen. Klagt der Vermieter auf Duldung, muss der Mieter seine Belastungsgrenzen genau definieren können, denn in die gerichtliche Interessenabwägung fließen die Interessen von Mieter und Vermieter gleichrangig ein. Ohne die Zustimmung des Mieters oder eine gerichtliche Entscheidung darf der Vermieter aber nicht mit der Modernisierung beginnen.
Für zusätzliche Kosten, die dem Mieter im Zusammenhang mit den Bauarbeiten entstehen, ist der Vermieter entschädigungspflichtig (nach § 554 Abs. 4 BGB). Gemeinsam mit dem Mieter wird dazu ein angemessener Umfang vereinbart.
Entschädigt wird der Mieter in der Regel für Umzüge, Reinigung sowie eigene Leistungen in der Wohnung, die zerstört werden.
Wegen des eingeschränkten Wohngebrauchs während der Sanierung kann der Mieter in der Regel eine Mietzinsminderung (nach § 536 BGB) geltend machen.
Die Sanierung von Wohngebäuden wird für Mieter sozial verträglich gestaltet. Das Baugesetzbuch enthält dazu ein spezielles Instrument (§ 180 BauGB), welches die allgemeinen gesetzlichen Spielregeln zwischen Mieter und Vermieter bei Wohnungssanierungen erweitert und damit die Grundlage für die Erarbeitung eines Sozialplanes schafft.
Der Sozialplan ist eine schriftliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter auf Grundlage der Sanierungsankündigung des Vermieters und gemeinsamer Festlegungen, die nachteilige Auswirkungen von Sanierungsmaßnahmen vermeiden oder mildern soll.
Sie wird sowohl bei öffentlich geförderten als auch bei freifinanzierten Sanierungen geschlossen und baut auf die Mitwirkung aller von der Stadtsanierung betroffenen Partner. Nach Abschluss der Sanierung hat jeder Mieter Anspruch auf Wiedernutzung der gemieteten Wohnung, sofern nichts anderes vereinbart wurde.
Der Vermieter legt dann die anteiligen Modernisierungskosten gemäß der gesetzlichen Bestimmungen auf die Miete um.
Der Eigentümer ist verpflichtet, für jeden von der geplanten Baumaßnahme betroffenen Mieter einen Sozialplan (Mieter- Vermieter- Vereinbarung) zusammen mit dem Antrag auf Sanierungsgenehmigung (nach § 144 BauGB) vorzulegen. Auf dessen Grundlage prüft die Stadt (Stadtplanungs- und Bauaufsichtsamt) vor Beginn der Sanierung deren Sozialverträglichkeit.
Inhaltliche Schwerpunkte des Sozialplanes
Eine Mietvertragskündigung durch den Vermieter wegen eines Sanierungsvorhabens oder beabsichtigter Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung ist unrechtmäßig. Auch für die Wieder- bzw. Weiternutzung der Wohnung nach der Sanierung ist kein neuer Mietvertrag notwendig. Um die sanierungsbedingten Änderungen (Größe, Ausstattung, Miethöhe u.a.) vertraglich zu berücksichtigen, ist ein Nachtrag zum bestehenden Mietvertrag ausreichend.
Schließt der Mieter dennoch einen neuen Mietvertrag ab, verliert er unter Umständen seine in Folge langjähriger Mietdauer erworbenen Rechte (z. B. gestaffelte Kündigungsfristen). Bei Neuverträgen orientieren sich Vermieter und Mieter an der ortsüblichen Vergleichsmiete (Radebeuler Wohnmietspiegel).
Ein Wechsel des Eigentümers/Vermieters hat keine Auswirkungen auf das bestehende Mietverhältnis (nach § 566 BGB). Der neue Vermieter übernimmt alle Rechte und Pflichten aus dem bestehenden, gültigen Mietvertrag.
Link: www.radebeul.de/Wirtschaft+_+Bauen/Stadtsanierung/Mieter+_+P%C3%A4chter+und+Eigent%C3%BCmer.print
Datum: 10.02.2012